Jak koupit nemovitost v zahraničí na hypotéku?

Mezi dlouhodobě nejoblíbenější destinace patří Španělsko, především pak oblast Andalusie, kde lze pořídit apartmán přibližně za cenu pražského panelákového bytu. Dalšími pro Čechy zajímavými lokalitami jsou Itálie, rakouské horské oblasti nebo chorvatské pobřeží. V posledních letech se stále více mluví také o Polsku, Albánii nebo exotičtějších destinacích včetně Bali či Spojených arabských emirátů.

Koupi nemovitosti v zahraničí dobře promyslete

Ať už vás to táhne kamkoli, základem je dobře vybírat zemi i konkrétní nemovitost a sledovat vývoj trhu i jeho predikce do budoucna. Záleží samozřejmě i na tom, jak má konkrétní země nastavené podmínky. O něco jednodušší může být nákup nemovitosti v rámci Evropské unie, nicméně ani v dalších zemích to nemusí znamenat problém.

Důležitá je i výše daní a dalších poplatků, která ovlivňuje, jak moc se nákup vyplatí. Někde vás může překvapit vyšší daň z převodu nemovitosti, jinde se k atraktivní ceně z inzerátu připočítá ještě DPH, protože nemusí být zahrnuto. Finální daňová zátěž potom může být natolik vysoká, že „smaže“ výhodu v podobě nízké pořizovací ceny.

Pokud plánujete pořízení investiční nemovitosti, nezapomeňte si zjistit také podmínky pronájmu. Některé země rozlišují mezi dlouhodobým a krátkodobým pronájmem, k tomu krátkodobému pak potřebujete licenci. Kromě toho je nutné dobře spočítat návratnost, protože například v Chorvatsku mohou být výnosy z pronájmu skutečně jen sezónní. Ne všechny lokality jsou turisticky atraktivní, a i to je třeba zvážit.

Takže ještě než se pro svou vysněnou destinaci nadchnete, pečlivě se seznamte s možnostmi. Určitě se vyplatí obrátit se na odborníka, který se tamějšímu realitnímu trhu věnuje, zná jeho specifika a provede vás také právními náležitostmi při samotném nákupu. V každém případě ovšem trvejte na osobní prohlídce nemovitosti, abyste včas odhalili případné nedostatky, které by z fotek či popisků realitních kanceláří nemusely být patrné.

Hypotéka na dům v zahraničí

Máte vybráno a znáte podmínky nákupu? Pokud nemovitost neplánujete kupovat z vlastních zdrojů, bude nutné vyřešit její financování. Nabízejí se v podstatě tři „druhy hypoték“. Buď můžete čerpat úvěr v Česku – a to běžnou, nebo takzvanou americkou hypotéku –, případně potom hypotéku rovnou v zahraničí.

Běžná vs. americká hypotéka v Česku

Běžná hypotéka je úvěr, který čerpáte účelově na pořízení konkrétní nemovitosti. Právě touto nemovitostí následně také ručíte. Tady ovšem vzniká malý háček, protože české bance nemůžete ručit zahraniční nemovitostí. Zájem o financování nemovitostí v zahraničí ovšem postupně roste, takže některé banky se novému trendu začínají přizpůsobovat. Například ČSOB nabízí Hypotéku bez hranic, a podobný produkt má ve své nabídce i Air Bank. V obou případech ale platí, že úvěr je třeba zajistit jinou nemovitostí v Česku.

Většina ostatních českých bank pak nabízí takzvanou americkou hypotéku. Ačkoli i tady je nutné ručit jinou nemovitostí v rámci Česka, na rozdíl od běžné hypotéky se v tomto případě jedná o neúčelovou hypotéku. To znamená, že nemusíte přesně dokládat, na co peníze využijete. Tato flexibilita je ovšem vykoupena o něco vyššími úrokovými sazbami, kratší dobou splácení (maximálně 20 let) a také nižším LTV. Banka vám tu obvykle půjčí nanejvýš 70 % hodnoty zastavené nemovitosti.

Hypotéka v zahraničí

V Česku se bez další nemovitosti, kterou použijete jako zástavu, bohužel neobejdete. Ne každý má ovšem takové možnosti. Alternativním řešením tak může být čerpání hypotéky přímo v zahraničí. Tím vyřešíte podmínku v podobě zástavy, na druhou stranu ovšem budete muset splnit další požadavky zahraniční banky. Ty mohou zahrnovat například i prokázání vazby k dané zemi, tedy dlouhodobý pobyt nebo zaměstnanecký či podnikatelský vztah.

Lišit se pak budou také úrokové sazby nebo výše LTV. Zatímco u nás vám banka v rámci běžné hypotéky půjčí až 90 % hodnoty nemovitosti (platí to pro mladé žadatele do 36 let), v zahraničí bývá LTV často nižší. Je tedy třeba počítat s úhradou většího množství prostředků z vlastních zdrojů. Vždy je proto důležité zvážit všechny dostupné možnosti, dobře se seznámit s podmínkami a hlavně počítat, jestli se vám to celé vyplatí. Jednodušší bude zcela jistě čerpání hypotéky v rámci EU, kde jsou pravidla normalizovaná.