Redakce Kalkulátor.cz | 16. 1. 2025

Koupě nemovitosti s hypotékou: Jak to probíhá a s čím je třeba počítat?

Koupě vlastního bydlení je velkým a samozřejmě i velmi nákladným rozhodnutím. Navíc málokdo může byt nebo dům zaplatit z vlastních zdrojů, proto nejčastěji přichází na řadu hypotéka. Je to úvěr jako každý jiný, akorát tenhle splácíte až 30 let, takže je s vámi značnou část života. Proto se vyplatí dobře počítat a také vybírat. Co všechno byste měli vědět?

Sdílet na Facebooku

Sdílet na Twitteru

Ještě než o hypotéku na dům zažádáte…

V první fázi byste si to všechno měli především dobře promyslet. Hypotéka je velkým závazkem, a je třeba pečlivě zvážit své finanční možnosti a schopnosti. K dispozici je celá řada online kalkulaček, které vám podle výše požadované částky rychle řeknou, s jakou měsíční splátkou asi tak můžete počítat. Je to samozřejmě jen orientační odhad, protože v konečném důsledku záleží na úrokové sazbě a dalších podmínkách hypotéky, alespoň základní obrázek si ale uděláte.

Potom začněte počítat. Sestavte si přehled svých příjmů a výdajů, abyste zjistili, jestli si splátku hypotéky můžete dovolit. Ideálně by vám každý měsíc měla zůstat i nějaká rezerva, abyste nežili od výplaty k výplatě a mohli klidně spát. Udělejte si také pořádek v aktuální výši úspor. Určitě je dobré mít něco našetřeno, abyste v případě potřeby měli „kam sáhnout“. Ostatně už při samotném čerpání budete muset zaplatit část ze svého (nejčastěji 10 nebo 20 % z celkové ceny nemovitosti), s čímž je třeba počítat.

Abyste maximalizovali svou šanci na získání hypotéky a co možná nejvýhodnějšího úvěru, snažte se před samotnou žádostí vyrovnat všechny své závazky. Máme na mysli především jiné úvěry, ale také kontokorenty, kreditní karty a podobně. Banka přirozeně pracuje s vašimi příjmy a je pro ni důležité, aby vám i po zaplacení všech splátek a dalších závazků zbylo dost peněz na každodenní život. A každý „dluh“ zhoršuje vaši bonitu. Celkově se vyplatí na své kredibilitě pracovat a bezprostředně před žádostí nedělat žádné velké pohyby na bankovních účtech. V tomto období také není nejlepší nápad měnit práci, stát se živnostníkem nebo provádět jiné velké změny. Zjednodušeně řečeno platí, že čím stabilnější bude vaše finanční a životní situace, tím vyšší šanci na získání hypotéky máte.

Postup koupě nemovitosti na hypotéku

Všechno jste si spočítali a je rozhodnuto, že do hypotečního úvěru půjdete? Vyřízení a následné čerpání hypotéky je proces, který zahrnuje několik důležitých kroků. Pojďme si je postupně projít.

1. Výběr banky nebo stavební spořitelny

Úrokové sazby se dnes sice pohybují na podobných úrovních, podmínky pro čerpání hypotéky se ovšem mohou v závislosti na konkrétním poskytovateli lišit. Také můžete vybírat z běžných hypotečních úvěrů od bank a meziúvěrů ze stavebního spoření, které nabízejí přímo stavební spořitelny. Vždy je proto dobré si na úplném začátku porovnat všechny své možnosti a vybrat tu nejvýhodnější.

Dívejte se nejen na výši úrokové sazby, ale především na RPSN, které zahrnuje i další poplatky a přesněji z něj vyčtete, kolik bance nebo stavební spořitelně zaplatíte. Důležitou roli hraje délka fixace, kterou lze zvolit od jednoho roku. Dlouhodobé fixace zpravidla bývají o něco méně výhodné, u těch kratších ale zase nikdy nevíte, jak se budou úroky v čase vyvíjet. Výše úroku se pak může lišit i v závislosti na tom, kolik peněz na začátku zaplatíte z vlastních úspor (takzvaný down payment nebo také akontace). Standardně se pracuje s 20% down paymentem, u hypotéky pro mladé (do 36 let) vám pak stačí i 10 %. Obecně je to tak, že čím víc zaplatíte ze svého, tím lepší úrok dostanete. Dalším důležitým ukazatelem je také délka splácení (u většiny bank je maximem 30 let, například mBank ale při splnění dalších podmínek nabízí hypotéku na 40 let). S dobou splácení se sice snižuje měsíční splátka, současně ovšem roste částka, kterou na úrocích zaplatíte.

S tím vším je třeba pracovat, stejně jako s podmínkami konkrétních bank a spořitelen. Nikdy se nenechte zlákat nízkým úrokem, který zaznívá v reklamě. K jeho získání často vede řada podmínek – a ne všechny je tak jednoduché splnit. Proto dobře vybírejte a porovnávejte. Pomůže vám s tím naše kalkulačka, která na základě pár informací rychle porovná dostupné nabídky.

Hledáte nejvýhodnější hypotéku?

Porovnáme pro vás nabídky a pomůžeme najít tu nejzajímavější.

Chci porovnat hypotéky

2. Žádost o hypotéku

Když máte vybráno, přichází na řadu samotná žádost. Zpravidla se provádí na pobočce banky nebo stavební spořitelny, díky vzdáleným přístupům a možnosti elektronických podpisů ji však u některých institucí můžete vyřídit i z pohodlí domova. U své banky pak můžete zažádat i v internetovém bankovnictví. V první fázi většinou potřebujete především doklady totožnosti (připravte si raději dva) a pár informací o příjmech, výdajích a jiných úvěrech, na základě kterých vám banka připraví nabídku. Doklady jsou samozřejmě potřeba od všech žadatelů.

Potom přicházejí na řadu i další dokumenty, které budou potřeba ke schválení žádosti. Posloupnost a také přesné složení podkladů se může u jednotlivých institucí mírně lišit, zpravidla po vás ovšem banka či stavební spořitelna bude chtít následující:

Potvrzení o příjmech, případně daňové přiznání (včetně potvrzení o úhradě daně z příjmu) nebo výpisy z účtu OSVČ – pokud žádáte u své banky, může se pracovat s takzvaným evidovaným příjmem, tedy s reálnými pohyby na vašem účtu, a další dokumenty nebudou potřeba (vždy záleží na podmínkách příslušné banky).

Odhad nemovitosti – hypotéku si u některých institucí můžete nechat schválit i bez vybrané nemovitosti, a připravit se tak na budoucí nákup. V praxi se ale většinou žádá ve chvíli, kdy už nějaký byt nebo dům objevíte. Potom je třeba zpracovat odhad nemovitosti. Většinou se o něj postará přímo banka nebo stavební spořitelna.

Podepsanou rezervační smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí – aby měla banka větší jistotu, že se koupě nemovitosti uskuteční, může po vás chtít rezervační nebo smlouvu.

Kupní smlouvu nebo rozpočet – je potřeba, aby banka věděla, kolik co bude stát a kdy se jaká částka platí.

Energetický štítek budovy – výši úrokové sazby může u některých bank ovlivnit i energetická náročnost budovy (u domů s hodnotou A nebo B může být nižší úrok).

Když žádost projde a banka vám hypotéku schválí, připraví pro vás návrh Úvěrové smlouvy, kde už vidíte veškeré podmínky, sazby a další náležitosti. Před podpisem si ji pozorně prostudujte, případně si nechte poradit od právníka nebo jiného odborníka.

3. Čerpání hypotéky

Smlouva je podepsaná, můžete začít čerpat. Ani tady se to ovšem neobejde bez několika dokumentů:

Podepsaná kupní smlouva – nezapomeňte, že podpisy musí být úředně ověřené a kromě kopie pro banku budete potřebovat i kopii pro katastrální úřad.

Podepsaná smlouva o zřízení zástavního práva – dokud hypotéku nesplatíte, ručíte danou nemovitostí bance (samozřejmě pokud jste k ručení nezvolili jinou nemovitost). Stejně jako kupní smlouvu, i tuto smlouvu podepisují kupující i prodávající a podpisy je třeba úředně ověřit. Kopie následně zůstávají nejen smluvním stranám, ale budete je potřebovat i ve dvou dalších vyhotoveních pro banku a katastrální úřad.

Podepsaný návrh na vklad práva do katastru nemovitostí – tento dokument už podepisuje kterákoliv ze stran. Není potřeba mít podpis úředně ověřený.

Podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí – se všemi výše uvedenými dokumenty je následně třeba dojít na katastr nemovitostí a provést vklad. Tento krok za vás může vyřešit i právní zástupce nebo zástupce vybrané banky.

Doklad o pojištění nemovitosti – u nemovitostí financovaných hypotečním úvěrem je pojištění nemovitosti povinné. K samotnému čerpání tak bude zapotřebí doklad o jeho vyřízení.

Žádost o čerpání – můžete ji podepsat na pobočce nebo v internetovém bankovnictví. Pokud jste splnili všechny podmínky, tento krok slouží k samotnému zahájení čerpání. Jestliže je čerpání úvěru rozděleno do více fází (například při výstavbě nemovitosti), k vyplacení příslušné částky dochází vždy na základě podepsání nové žádosti.

Doklad o uvolnění vlastních finančních prostředků – ať už celou částku čerpáte najednou, nebo po částech, vždy je třeba doložit bance úhradu předem domluvené části prostředků z vlastních zdrojů (to je zmiňovaný down payment).

S jakými náklady je třeba při koupi nemovitosti počítat?

Daň z koupě nemovitosti (správně daň z nabytí nemovitých věcí) je sice od 26. září 2020 zrušena, přesto je třeba při koupi počítat s některými náklady. Kromě down paymentu a pravidelných splátek hypotéky je třeba počítat ještě s následujícími poplatky:

Poplatky za právní a notářské služby – v rámci celého procesu je využijete hned několikrát. V první řadě byste měli právní služby využít tehdy, když se vám do rukou dostanou návrhy smluv. To abyste měli jistotu, že neobsahují žádný háček. Následně je pak třeba úředně ověřit podpisy, což můžete udělat právě v advokátní kanceláři, u notáře nebo na některé z poboček Czech Pointu. V neposlední řadě je pak nutností využít advokátní úschovu peněz při převodu kupní ceny. Za revizi smluv a služby úředního ověření podpisů se zpravidla účtují fixní, předem domluvené poplatky, u advokátní úschovy se může pracovat nejen s fixní částkou, ale také s procentem z úschovy. Tady také zpravidla záleží na dohodě mezi kupujícím a prodávajícím, kdo advokátní úschovu uhradí, případně jak si její platbu rozdělí.

Poplatek za návrh na vklad do katastru nemovitostí – aktuálně se platí fixní částka 2.000 Kč.

Pojištění nemovitosti – jeho výše se odvíjí od hodnoty a polohy nemovitosti, a také od rozsahu sjednaných rizik.

Poplatek za vyřízení a čerpání hypotéky, další bankovní poplatky – někde neplatíte nic, jinde už se s určitými poplatky setkat můžete (proto je dobré sledovat nejen úrokovou sazbou, ale také RPSN).

Odhad ceny nemovitosti – zase platí, že některé banky a stavební spořitelny nabízejí tuto službu v rámci sjednání úvěru zdarma, jiné mohou vyžadovat fixní poplatek (například 5.000 Kč).

Provize realitní kanceláři – pokud je prodej nemovitosti realizován skrze realitku, bude třeba vyřešit provizi. Ta bývá běžně zahrnuta v kupní ceně a vyplácí ji prodávající, najdou se ovšem i výjimky. Proto si raději tuto informaci ověřte v kupní smlouvě.

Nebojte, není to tak náročné, jak to na první pohled vypadá. Jen se pohybujeme v milionových částkách, takže opatrnost je rozhodně na místě. Vaše banka vás vždy upozorní, jaké kroky jsou z vaší strany potřeba. Na vás tak zůstává hlavně pečlivý výběr, se kterými vám rádi pomůžeme. A když budete chtít, vezmeme si na starost i následné vyřízení.