Nejčastější chyby při sjednávání hypotéky a jak se jim vyhnout

1. Sledujete jen základní úrokovou sazbu

Úroková sazba je přirozeně velmi důležitým, a v posledních letech hodně diskutovaným ukazatelem. Jenže úroková sazba neříká všechno – a i hypotéka s příznivým úrokem může být ve finále drahá a nevýhodná. Je třeba sledovat i roční procentuální sazbu nákladů, tedy RPSN. Tam jsou kromě úroků započítány i další náklady na čerpání hypotéky, například pojištění nebo poplatky. Banka totiž může nízkou úrokovou sazbu podmínit méně výhodným pojištěním schopnosti splácet. To v úroku nevidíte, ale RPSN už vám to odhalí. Pokud tedy nechcete zbytečně přeplácet, věnujte tomuto údaji trochu větší pozornost.

2. Nemáte našetřeno dost peněz

Už několik let platí, že banka vám nepůjčí celých 100 % ceny nemovitosti. Je třeba zaplatit akontaci – nebo také down payment –, a to zpravidla ve výši 20 % (mladí žadatelé do 36 let mají minimální částku, kterou je nutné zaplatit z vlastních zdrojů, sníženou na 10 %). Pokud tolik našetřeno nemáte, jde to řešit i jinak. Například zástavou jiné nemovitosti nebo čerpáním dalšího úvěru, je ale třeba zvážit, jestli je to dobrý nápad. Splátka hypotéky je poměrně velkým zásahem do rodinného rozpočtu. Proto byste měli mít rezervu pro nečekané události. Pokud taková rezerva chybí, může být velkým problémem i rozbitá pračka nebo jiný spotřebič. Zkrátka a jednoduše platí, že při čerpání hypotéky byste se nikdy neměli vydat ze všech peněz.

3. Půjčíte si příliš málo aneb špatná kalkulace výše hypotéky

Nejen v době vysokých úroků a drahých nemovitostí se každý snaží stáhnout hypotéku na nezbytné minimum. Jenže především pokud se chystáte stavět nebo rekonstruovat, cena se velmi těžko odhaduje. Častou chybou je tak sjednání příliš nízké hypotéky, která nepokryje veškeré náklady. Vždy si víckrát zkontrolujte, že jste do kalkulace započítali všechny položky (například i vybavení domácnosti) a celkovou částku raději ještě trochu navyšte, ať máte rezervu. A půjčte si dost i v případě, že máte něco našetřeno – protože jak už jsme zmiňovali v předchozím bodě, nikdy není dobrý nápad vydat se při řešení bydlení ze všech peněz. Nemusíte se bát, že byste si půjčili víc, než je potřeba. Většina bank uvolňuje peníze postupně – a často ani není třeba vyčerpat úplně celou částku. Vždy ale záleží na podmínkách konkrétní banky, proto je nezapomeňte pečlivě prostudovat.

4. Nemáte dobrou bonitu

Než vám banka půjčí, potřebuje mít jistotu, že peníze zvládnete splácet. Proto bude individuálně vyhodnocovat vaši bonitu. Důležitým ukazatelem přitom není jen váš příjem, ale například i další půjčky a výše jejich splátek. Každý finanční závazek může potenciálně vést k budoucí platební neschopnosti. Bonitu tak mohou ovlivnit nejen velké půjčky, které aktuálně čerpáte, ale i nevyužívané kreditní karty nebo kontokorent. Pokud to je alespoň trochu možné, snažte se co nejvíc závazků splatit a nevyužívané produkty zrušit ještě před žádostí o hypotéku.

Velkou komplikací při vyřizování hypotéky potom může být záznam v registru dlužníků. Banky se přirozeně dívají do všech dostupných registrů a hledají nejen aktuální platební neschopnosti, ale i historické údaje (registry mají lhůty nastavené různě, například registr SOLUS maže záznam až po uplynutí tří let od splacení pohledávky). Obvykle však banky hodnotí závažnost konkrétního případu. Pokud se jedná o pár stovek, které jste zapomněli zaplatit za pokutu, zase takový problém to být nemusí. Větší, a zejména pak exekučně vymáhaně pohledávky už ale mohou sen o vlastním bydlení překazit.

5. Chcete hypotéku splatit co nejdřív

Kdo by nechtěl splatit hypotéku rychle a mít brzy „čistý štít“? Jenže kratší doba splácení znamená vyšší splátky. To je třeba si uvědomit a pracovat i s nenadálými okolnostmi, které mohou nastat. Dnes možná máte plat, který vám umožní platit hodně, ale co když budete muset změnit práci nebo se budete potýkat s dočasnou ztrátou příjmu? Vždy je mnohem lepší zvolit delší dobu splácení, pracovat s nižšími měsíčními splátkami a současně si tvořit finanční rezervu. S koncem každé fixace pak můžete hypotéku předčasně splatit.

6. Řešíte hypotéku na poslední chvíli

Našli jste svůj vysněný domov, podepsali rezervační smlouvu, zaplatili rezervační poplatek a teď teprve začínáte řešit hypotéku? Velká chyba. Nikdy nevíte, jak banka vyhodnotí vaši bonitu, ani zda získáte hypotéku v takové výši, v jaké potřebujete. Pokud nastanou nečekané problémy, můžete o zaplacený rezervační poplatek přijít. A nutno podotknout, že se často pohybujeme v řádech desítek, někdy dokonce i stovek tisíc korun. Vždy je proto lepší ověřit si u banky svou bonitu předem, nebo si rovnou nechat úvěr předschválit. Čerpání hypotéky potom bude o poznání rychlejší – a hlavně budete mít jistotu, že si nemovitost můžete dovolit.



7. Věříte jen bance, u které máte účet

Až se rozhodnete žádat o hypotéku, asi vás napadne jako první oslovit banku, u které využíváte i další služby. To je zcela přirozené a není na tom nic špatného. Horší ale je, pokud hned nabídku přijmete, aniž byste si prověřili další možnosti. Každá banka nabízí trochu jinou úrokovou sazbu nebo RPSN, lišit se ale mohou i samotné podmínky čerpání úvěru. Zatímco někde na hypotéku vůbec nedosáhnete nebo ji získáte za méně výhodných podmínek, jinde může být situace úplně jiná. Proto je důležité porovnat jednotlivé nabídky a vybrat si tu nejvýhodnější. Pomůže vám s tím naše kalkulačka a hypoteční specialisté, kteří poradí i se samotným sjednáním úvěru.