Offsetová hypotéka: Co to je a jak funguje?

Hypotéka, u které se vám úročí pouze její část. Zní to až pohádkově, co říkáte? Podmínkou ovšem je, abyste na speciálně vytvořeném spořicím účtu u banky, od které hypoteční úvěr čerpáte, měli dostatek vlastních prostředků. Offsetová hypotéka totiž spočívá právě v úročení rozdílu mezi zbývající jistinou hypotéky (tedy částky, kterou ještě musíte zaplatit) a prostředky na vašem účtu.

Na první pohled to může působit složitě, tak si to hned vysvětlíme na konkrétním příkladu. Řekněme, že čerpáte hypotéku ve výši čtyř milionů korun. Na spořicím účtu, kde máte uložené své úspory, pak máte průměrný denní zůstatek jeden milion korun. Úročí se vám tedy jen tři miliony, protože od původních čtyř milionů se odečetly vaše úspory. Snižuje se tak úroková sazba, což se v době vysokých sazeb rozhodně hodí. V praxi to znamená, že pokud byste na spořicím účtu měli uložené celé čtyři miliony, hypotéka se vám neúročí vůbec.

Je třeba si to dobře spočítat

Jak už vyplývá z celé podstaty produktu, tento typ hypotéky se vyplatí těm, kteří na spořicím účtu mají nějaké úspory. Například Fio banka požaduje alespoň 50.000 Kč, čím víc ale budete mít našetřeno, tím nižší budou vaše úroky. Také je třeba počítat s tím, že peníze použité k zápočtu úspor se dále žádným způsobem neúročí – byť jsou na spořicím účtu. Je tedy na místě dobře si spočítat, jestli je úspora na úrocích vyšší, než kolik by vám samotné úspory vydělaly, pokud byste je třeba rozumně investovali.

Příjemnou zprávou je, že s penězi na spořicím účtu můžete libovolně nakládat. Pokud se tedy rozhodnete část z nich vybrat, nemusíte měnit podmínky hypotéky. A platí to i naopak – peníze můžete na spořicí účet kdykoli doplnit nebo i navýšit počáteční částku. Zápočet úspor probíhá na denní bázi, následně se zůstatek průměruje. Peníze tedy můžete libovolně přesouvat – a vyplatí se je sem poslat třeba i na část měsíce.

Jakým způsobem následně banka s celkovou částkou pracuje, to už se liší v závislosti na podmínkách konkrétní instituce. Někde se výše splátky při nárůstu úspor nemění, jen každý měsíc „umoříte“ větší kus hypotéky, tudíž ji splatíte o to dříve. Jinde zase zůstává neměnná celková délka splatnosti a kolísá jen úroková sazba, tedy i částka, kterou každý měsíc zaplatíte. Někde také může mít offsetová hypotéka vyšší základní úrok než běžná hypotéka, což je další věc, kterou je třeba při výpočtu zohlednit.

Jak získat offsetovou hypotéku?

Možná si po tom všem říkáte, jestli by nebylo lepší vzít si nižší hypotéku a úspory rovnou použít na financování nového bydlení nebo rekonstrukce. Na jednu stranu možná bylo, vždy je ale lepší mít finanční rezervu a nevydávat se ze všech úspor. Součástí hypotéky je sice standardně i pojištění, přesto nikdy nevíte, co se může stát. A je fajn mít v případě potřeby kam sáhnout.

Hypotéku se zápočtem úspor u nás v tuto chvíli nabízejí tři instituce – Raiffeisenbank, Fio bank a Air Bank. Obecné podmínky pro zisk offsetové hypotéky se nikterak neliší od podmínek, které musíte splnit při čerpání běžného hypotečního úvěru. Je třeba prokázat příjmy a také zaplatit část nemovitosti „ze svého“. I tady platí, že pro klienty nad 36 let se požaduje alespoň 20% z vlastních zdrojů, mladším žadatelům pak stačí 10 % z celkové výše hypotéky. Další podmínky a také způsoby výpočtů se pak u jednotlivých bank liší. Vždy je proto lepší nechat si hypotéku – běžnou i offsetovou – spočítat od vícero institucí. S tím vám rádi pomůžeme. Využijte naši kalkulačku a zjistěte, kde a jaký hypoteční úvěr se vám vyplatí nejvíc.