Předčasné splacení hypotéky: Jaký je poplatek a kdy se vyplatí?

Refinancování hypotéky je dnes velmi častým krokem, ke kterému s koncem fixace přistupuje řada klientů. Důvodem je často nezanedbatelná úspora na úrocích – samozřejmě za předpokladu, že najdete konkurenční nabídku s výhodnějšími podmínkami. Právě úspora je pak velkou motivací i pro předčasné splacení hypotéky. Tento krok většinou volí klienti, kterým se podařilo našetřit dostatek peněz nebo kteří zdědili potřebné finanční prostředky po svých blízkých. Pro banky ovšem každé předčasně splacení znamená s trochou nadsázky „čáru přes rozpočet“. Pro hypotéku svého zákazníka totiž mají také půjčeno a peníze nemohou vrátit tak snadno jako jejich „dlužník“. Také často argumentují řadou administrativních úkonů, a tedy i finančních nákladů. A právě proto přišla novela zákona a plošný poplatek, který by měl bankám tyto náklady kompenzovat.

Dříve si banky mohly určit svá vlastní pravidla předčasného splacení. Některé to umožňovaly zcela zdarma, jiné potom za poplatek. Ještě před rokem 2016 nebyla výše poplatku nikterak omezena a banky si často účtovaly astronomické částky, následně proto vzniklo pravidlo, že si lze účtovat pouze administrativní poplatky a jiné účelně vynaložené náklady. Ačkoli banky v tomto pravidle původně tápaly, postupně se jejich poplatky sjednotily na fixních částkách v řádech stovek korun. V porovnání s celkovou výší hypotéky a možnou úsporou v případě předčasného splacení to byl skutečně jen symbolický poplatek. Září 2024 ovšem přineslo výraznější změnu.

Poplatek za předčasné splacení hypotéky

Největší a nejdůležitější změnou, kterou novela zákona o spotřebitelském úvěru přinesla, je právě zvýšení poplatku za předčasné splacení. Kromě účelně vynaložených administrativních nákladů ve výši až 1.000 Kč bankám nově pomáhá i poplatek odvozený od zbytkové výše hypotéky. Jedná se o 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok, který zbývá do konce fixace, maximálně však 1 % z celkové zbývající částky. Původně byl ve hře poplatek ve výši až 2 %, nakonec přece jen došlo ke kompromisu. Přesto se pořád jedná o částku, která do rozpočtu zasáhne výrazně víc než jen pár stovek za zvýšenou administrativní zátěž. Pokud vám například zbývá splatit čtyři miliony, poplatek bude činit až 40.000 Kč. A to není zrovna málo.

Dobrou zprávou je, že pořád existují výjimky. Tou první jsou hypotéky s pohyblivou (nebo také floatovou sazbou). Ty je možné předčasně splatit kdykoli, protože nové podmínky se vztahují jen na úvěry s fixovanou úrokovou sazbou. Právě ty využívá naprostá většina Čechů. I tam je několik výjimek, kdy lze hypotéku předčasně splatit bez poplatků. Jedná se o následující případy:

Pořád také platí, že ze zákona máte nárok na provedení mimořádné splátky. Každý rok můžete bez jakýchkoli poplatků splatit až 25 % úvěru. Jen si dobře hlídejte termíny, protože na mimořádnou splátku bez poplatků vzniká nárok vždy měsíc před výročím uzavření smlouvy.



Jaké pro vás platí podmínky?

Rozhodující je nejen datum podpisu smlouvy jako takové, ale také datum podpisu poslední fixace. Vyšší poplatek přirozeně platí pro všechny hypotéky uzavřené po 1. září 2024. Ale pozor, na nové podmínky přecházejí také všechny hypotéky, u kterých se po tomto datu podepisuje nové fixace. Na starší hypotéky s fixací podepsanou před 1. zářím se nové podmínky nevztahují a až do konce fixace je lze předčasně splatit podle původních podmínek vaší banky. Ty byste vždy měli najít ve své smlouvě, případně i na stránkách instituce, která vám hypotéku poskytla.

Vyplatí se předčasné splacení úvěru?

U smluv podepsaných nebo refinancovaných mezi roky 2016 a 2024, bychom asi nemuseli dlouho váhat. Poplatky tam jsou zpravidla natolik nízké, že předčasným splacením můžete obvykle jen ušetřit. S novými podmínkami už je ale třeba pečlivěji počítat. Pokud se na vás nevztahuje žádná z výjimek a zvažujete, jestli se vám předčasné splacení úvěru i přesto vyplatí, použijte jednoduchou matematiku.

Aby se takový krok vyplatil, celková úspora na úrocích a dalších poplatcích musí převýšit výši poplatku za předčasné splacení. Pokud vám zbývá splatit 6.000.000 Kč a máte pět let do konce fixace, měli byste zaplatit 15.000 Kč za každý rok. To je 75.000 Kč, ale protože výše poplatku může být maximálně 1 %, zaplatíte 60.000 Kč. Tuto částku je pak třeba porovnat s očekávanou úsporou. Jestliže úspora tak vysoká není, vyplatí se počkat minimálně na konec fixace a úvěr předčasně splatit až potom, případně využít možnost mimořádné splátky a hypotéku „umořit“ postupně.

S možným předčasným splacením se vyplatí kalkulovat už při podpisu nové fixace. Pokud si myslíte, že byste třeba za dva roky mohli mít dostatek prostředků na doplacení celé hypotéky, nepodepisujte pětiletou fixaci, ale zvolte jen tu dvouletou. Třeba i za cenu trochu vyššího úroku.

Potřebujete pomoci s počty, refinancováním nebo třeba vyhledáním výhodnějšího hypotečního úvěru? Zadejte vše potřebné do naší kalkulačky, o zbytek už se postaráme my.