Hypotéka pro OSVČ: Kdo má větší šanci ji získat a s čím je třeba počítat?

Při každé žádosti o hypotéku banka důkladně prověřuje bonitu žadatele. Zatímco zaměstnancům stačí potvrzení příjmů od zaměstnavatele, případně pak výpis z účtu, osoby samostatně výdělečně činné (OSVČ) to mají trochu těžší. Banky totiž jejich příjmy vnímají jako méně stabilní než ty zaměstnanecké, na živnostníky tedy často nahlížejí jako na „rizikovější“ žadatele. Nerady pak vidí třeba velké rozdíly v příjmech napříč jednotlivými měsíci. K prověřování příjmů se proto přistupuje velmi zodpovědně a pro řadu živnostníků, i těch úspěšných, se kvůli přísným podmínkám stává hypotéka nedosažitelným cílem. Navíc hodně záleží, jestli jako OSVČ podáváte daňové přiznání, nebo jste se přihlásili k platbě paušální daně.

Hypotéka pro živnostníky s daňovým přiznáním

Pokud podáváte daňové přiznání, počítejte s tím, že tento dokument bude banku zajímat ze všeho nejvíc. Některé banky chtějí jen poslední daňové přiznání, jinde se ale můžete setkat i s požadavkem na poslední dvě. Banka pak podle vlastních vzorců a kalkulaček spočítá, jestli je váš příjem dostatečný.

V poměrně značné nevýhodě se ocitají ti živnostníci, kteří své výdaje v daňovém přiznání uplatňují takzvaným paušálem, tedy nevykazují skutečné výdaje. Fixní „paušál“ je v závislosti na oboru podnikání možné uplatňovat ve výši od 40 do 80 procent, a to až do příjmu dvou milionů korun. Kromě menší administrativní zátěže, kdy není třeba skladovat a evidovat žádné účtenky, pak paušál pro mnoho OSVČ znamená i způsob, jak si snížit daňové odvody nebo poplatky za sociální a zdravotní pojištění. Když ale přijde na hypotéku, je rozhodně na škodu. Výrazně totiž snižuje daňový základ, a tedy i „papírový“ příjem živnostníka, byť realita je třeba úplně jiná. Tedy alespoň u některých bank.

Pokud tedy uplatňujete výdaje paušálem a zvažujete do budoucna čerpání hypotéky, raději včas přejděte na systém evidence reálných výdajů. Sice vás pravděpodobně čekají vyšší daně a odvody na sociálním a zdravotním pojištění, zase ale budete mít větší šanci na získání hypotečního úvěru. Jen to nedělejte na poslední chvíli. Pokud by si banka vyžádala dvě daňová přiznání a vy jste v každém uplatňovali výdaje jiným způsobem, mohli byste spíš vzbudit podezření.

U živnostníků, kteří v daňovém přiznání pracují se skutečnými náklady, pak přirozeně záleží na výši obou položek. Největší šanci na získání hypotéky mají OSVČ s vyššími příjmy a co možná nejnižšími výdaji. Pokud tedy plánujete žádat o hypotéku, zkuste nějaké větší investice, které by se promítly do vašich nákladů, odložit až do dalšího zdaňovacího období.

Je tedy důležité plánovat a dopředu se na podání žádosti o hypotéku připravit. Už jen výběr banky, kde budete o hypotéku žádat, je u živnostníků naprosto klíčový, protože jsou banky, které “ičaře” prostě neumí správně ohodnotit a tak je velmi často zamítají a naopak jsou banky, které se na ně specializují a kde i jako podnikatel projdete velmi snadno.

Hypotéka pro OSVČ s paušálem (paušální daní)

Další kategorií jsou živnostníci, kteří daňové přiznání vůbec nepodávají, protože se přihlásili k paušální dani. To znamená, že každý měsíc odvádějí fixní částku, ve které jsou kromě daně z příjmu zahrnuty i odvody na sociální a zdravotní pojištění. K paušální dani se mohou přihlásit živnostníci s ročními příjmy z podnikání do dvou milionů korun. Podle konkrétní výše příjmů jsou pak zařazeni do jednoho ze tří pásem, která stanovují, kolik bude živnostník měsíčně platit. Pokud jde o administrativní náročnost, je tento přístup zdaleka nejlepší, a mnozí OSVČ díky němu mohou ušetřit i na daních a odvodech. Na druhou stranu je třeba počítat se složitějším prokazováním příjmů. Banka po vás může chtít nejen faktury, ale třeba i výpisy z účtu (a to klidně za celý rok) nebo evidenci příjmů potvrzenou vaší účetní firmou. Do rozhodných příjmů se započítávají skutečně jen ty, které pocházejí z podnikatelské činnosti a lze pomocí faktury prokázat jejich původ.

Co ještě potřebujete k žádosti o hypotéku?

Ještě než požádáte o nabídku, přesvědčte se, že kromě daňového přiznání, faktur, výpisů z účtu nebo potvrzení z účtárny si můžete „odškrtnout“ i následující položky.

Podnikatelská historie

Banky mnohem raději vidí živnostníky, kteří podnikají alespoň jeden rok. Začínající podnikatelé to obvykle mívají ještě o něco těžší, protože zatím nemají k dispozici daňové přiznání. Najdou se ale i banky, které podnikatelským nováčkům vycházejí vstříc, jen je třeba lépe hledat.

Downpayment

Je úplně jedno, jestli o hypotéku žádáte z pozice živnostníka nebo zaměstnance, bez takzvaného downpaymentu nebo také akontace se neobejdete. Banka vám nikdy nepůjčí kompletně celou částku, vždy je zapotřebí i váš „příspěvek“. Podle věku a dalších parametrů jde obvykle o částku od 10 do 30 %. U některých bank pak platí, že čím větší akontaci zaplatíte, tím lepší úrok můžete získat.

Čistý záznam v registru dlužníků

Máte vyřešené všechny minulé půjčky? Nedlužíte na sociálním nebo zdravotním pojištění, byť třeba jen pár stovek? To jsou věci, které byste si určitě měli zkontrolovat. Někdy pořádně ani nemusíte vědět, že někde něco dlužíte, a přesto se v registru dlužníků ocitnete. Od banky pak obvykle přichází jasná „stopka“. Raději si tedy ověřte, že máte čistý štít. Kdybyste náhodou něco objevili, po splacení dluhu můžete požádat o odstranění z registru.

Nechte si připravit nabídky

Můžete doložit své příjmy a máte odškrtnuté i výše zmíněné body? Teď je načase zkusit oslovit hypotečního poradce, nebo rovnou konkrétní banky. Možná vás napadlo, že byste si svou bonitu mohli sami spočítat. Tady vás ale bohužel musíme zklamat. Každá banka pracuje se svými (většinou neveřejnými) výpočty, pomocí kterých dojde k čistému příjmu žadatele. U každé instituce jsou pravidla jiná, proto není možné si svou bonitu obecně spočítat.

Ať už jste se přihlásili k paušální dani nebo podáváte daňové přiznání, pracujete s reálnými výdaji nebo je uplatňujete paušálem, vždy se vyplatí oslovit několik bank, abyste získali představu o jejich podmínkách a také způsobech výpočtů. Konkrétní postupy s vámi sice ani tak sdílet nebudou, alespoň však zjistíte, jaké jsou vaše možnosti. Budete lépe vědět, kde na hypotéku dosáhnete a jaká varianta je pro vás nejvýhodnější. S porovnáním produktů od několika bank i následným vyřízením vám rádi pomůžeme.